Nebenkosten Hauskauf:
So viel kostet die Immobilie wirklich!

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, orientiert sich meist zuerst in Portalen wie Immobilienscout oder eBay Kleinanzeigen. In den Suchergebnissen werden aber oft nur die Immobilienpreise ausgewiesen und nicht alle Kosten, die auf Sie zukommen. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie unbedingt achten müssen.

Unser Inhalt gegliedert:

1. Welche Nebenkosten kommen beim Kauf auf Sie zu? Ein Überblick


2. Was kostet der Makler?


3. Was kostet der Notar?


4. Was kostet ein Grundbucheintrag?


5. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?


6. Wie viel Grundsteuer fällt an?


7. Welche Bedeutung hat die Grundsteuer-Reform für mich?


8. Was kostet ein Sachverständiger?


9. Was kosten Renovierungen und Modernisierungen


10. Welche Versicherung kostet was?


11. Beispielrechnung

Welche Nebenkosten kommen bei Kauf auf Sie zu? Ein Überblick

Wer in Deutschland eine Immobilie erwirbt, zahlt nicht nur für seine neue Behausung, sondern auch an beteiligte Dienstleister, das für das Grundbuch zuständige Gericht sowie das Finanzamt. Die häufigsten Kostengruppen haben wir Ihnen hier zusammengestellt:

• Maklerprovision
• Notarkosten
• Grundbucheintrag
• Grunderwerbsteuer
• Grundsteuer
• Sachverständige und Gutachter
• Sanierungs- oder Modernisierungskosten
• Versicherungen

Je nachdem wie der Kauf verläuft, können die Nebenkosten sehr unterschiedlich ausfallen. Die tatsächliche Höhe lässt sich nur individuell bestimmen. Nicht immer sind Gutachter nötig und es fallen auch nicht immer Modernisierungskosten an.

Wir zeigen Ihnen der Reihe nach, in welchen Fällen, welche Kosten zu erwarten sind.

Was kostet der Makler?

Nach Einführung des Maklergesetzes im Dezember 2020 sind viele Provisionsmodelle möglich. Einige muss der Käufer bezahlen, andere der Verkäufer. Dem Gesetz nach ist der Regelfall die geteilte Provision. In welcher Höhe ist dabei nicht festgelegt. Üblich sind aber circa 3 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer. Diese Regelung gilt für Wohnimmobilien.

Bei Gewerbeimmobilien, Grundstücken und Mehrfamilienhäusern, die von Kapitalanlegern gekauft werden, liegt weiterhin die Provision in voller Höhe beim Käufer.

Es gibt auch Maklerangebote von Immobilien, die keine Provision ausweisen. Dann wird diese meist vom Eigentümer bezahlt. Diese sogenannte Innenprovision bezahlt der Verkäufer dem Makler nach Erhalt des Kaufpreises.

Für den Käufer ist dieses letzte Modell von Vorteil, weil die Provision über diesen Weg finanzierbar wird. Die meisten Banken erwarten, dass Provision aus dem Eigenkapital bezahlt wird. Oft kann mit Verkäufer und Makler besprochen werden, ob die Provision „nach innen“ gelegt werden kann, so dass die Bank die Nebenkosten über den Kaufpreis finanziert.

Die Höhe der Provision ist übrigens grundsätzlich nicht begrenzt. Sie kann auch höher ausfallen als die ortsüblichen Kosten. Wann eine Courtage sittenwidrig wird, beurteilen die Gerichte unterschiedlich.

So sind bereits Maklerprovision von 12 % als unzulässig eingeschätzt worden. Andere Gerichte zogen die Grenze erst bei 27 %.

Was kostet der Notar?

Die Kosten des Notars in Deutschland werden regelmäßig unterschätzt. Sie richten sich je nach Umfang der Eintragungen und dem Beurkundungswert nach einer Gebührentabelle und liegen für den reinen Verkaufsvorgang bei circa 1 % des Kaufpreises.

Der Kaufvertragsentwurf wird meistens vom Verkäufer beauftragt, es empfiehlt sich daher Fragen zum Entwurf vor der Beurkundung zu klären.

Ein Immobilienkauf ist ohne Notar in Deutschland nicht möglich . Es gilt auch weiterhin das „Vor-Ort-Prinzip“ für den Akt der Beurkundung. Am besten fragen Sie den Notar vor dem Kauf, wie sich die Kosten zusammensetzen werden. Denn zur eigentlichen Beurkundung kommt noch der Grundbucheintrag dazu.

Was kostet ein Grundbucheintrag

Mit der Beurkundung des Immobilienkaufs entsteht automatisch die Auflassung fürs Grundbuch. Sie gilt als rechtsverbindliche Zusage ins Grundbuch eingetragen zu werden.

Der Vorgang der Eintragung wird ebenfalls vom Notar vorgenommen und dauert in der Regel einige Wochen. Es entstehen behördliche Kosten beim Grundbuchamt und für die Abwicklung des Rechtsvorgangs über den Notar.

Rechnen Sie mit circa 0,5 % des Kaufpreises. In Summe ergeben sich dadurch 1,5 % Kosten für Notar und Grundbucheintrag.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?

Bei jedem Hauskauf verdient der Staat über die Grunderwerbsteuer kräftig mit. Denn es handelt sich um eine Gebühr, die an den Verkaufspreis geknüpft ist und in ihrer Höhe von jedem Bundesland selbst festgelegt wird.

Nachfolgend erhalten Sie einen aktuellen Überblick:

Wie viel Grundsteuer fällt an?

Die Grundsteuer fällt bei der Ermittlung der Hauskauf-Nebenkosten ein wenig aus der Rolle. Denn diese Steuerart ist regelmäßig zu bezahlen.

Vierteljährlich wird sie vom zuständigen Finanzamt erhoben und ist in ihrer Höhe abhängig von a) der Bewertung der Immobilie und b) vom Hebesatz der zuständigen Gemeinde.

Mit der Grundsteuerreform 2022 wurden die Bewertungskriterien neu aufgestellt, um gleiche Maßstäbe für alle Immobilien anlegen zu können. Das Bundesverfassungsgericht hatte die alte Berechnungsart 2018 als verfassungswidrig kassiert, weil es gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz verstoße.

Ein Rechenbeispiel haben wir Ihnen in der folgenden Grafik zusammengestellt:

Welche Bedeutung hat die Grundsteuer-Reform für mich?

Eigentümer von Immobilien in Deutschland wurden mit der Grundsteuerreform aufgefordert eine Grundsteuererklärung abzugeben.

In der „Grundsteuererklärung für Privateigentum“ sind folgende Angaben zu treffen:

• Größe des Grundstücks
• Grundbuchblattnummer, Gemarkung, Flur, Flurstück
• Bei Eigentumswohnungen: Miteigentumsanteil am Grundstück
• Die eigene Steuernummer/Aktenzeichen des Grundstücks
• Der zu ihrem Grundstück gehörende Bodenrichtwert
• Das genaue Baujahr des Gebäudes (wenn vorhanden)
• Die Wohnfläche
• Die Anzahl der Garagenstellplätze
• Steuer-Identifikationsnummer der Eigentümer
• Die Kontaktdaten der Eigentümer und die jeweiligen Anteile am Eigentum

Was kostet ein Sachverständiger?

Sachverständige oder Immobiliengutachter werden notwendig, wenn der Zustand oder der Wert einer Immobilie unklar ist. Insbesondere bei baufälligen Objekten ist es notwendig, vor dem Kauf die Kosten zu ermitteln, die nach dem Kauf sicher anfallen werden.

Zu beachten ist auch dabei, dass angespannte Immobilienmärkte die Sachwerte stark beeinflussen. Bei hoher Nachfrage wird der Verkaufspreis einer Immobilie deutlich über dem Wert liegen, den ein Gutachter berechnet.

Typischerweise sind deshalb Immobilien, die über eine Zwangsversteigerung den Besitzer wechseln, vermeintlich günstig, denn dem Gericht liegt immer ein Gutachten zu Grunde, das den Verkehrswert der Immobilie bemisst.

Kosten für Gutachten variieren stark nach Aufwand und sind meist nicht unter 1.000 Euro zu bekommen.

Was kosten Renovierungen und Modernisierungen?

Leider lassen sich auch bei dieser Kostengruppe keine pauschalen Zahlen nennen. Denn die Kosten für Renovierungen richten sich nach dem Sanierungsbedarf, der individuell ermittelt werden muss.

Typischerweise fallen beim Hauskauf als Nebenkosten oft der Austausch des Heizungssystems an. Eine alte Öl- oder Gasheizung ersetzen? Rechnen Sie mit Kosten von um die 30.000 Euro.

Die Erneuerung einer Fassade von circa 100 m² Fläche kostet zwischen 20.000 Euro und 50.000 Euro je nach verwendetem Dämmmaterial. Tendenz steigend.

Ein neues Dach liegt bei angenommenen 100 m² zwischen 15.000 Euro und 30.000 Euro. Auch hier kommt es darauf an, welches Material zum Einsatz kommt und was die Dachform für Maßnahmen erfordert.

Welche Versicherung kostet was?

Versicherungen, die Nebenkosten produzieren und mit dem Hauskauf einhergehen können, sind in der folgenden Übersicht mit Schätzwerten aufgeführt:

• Risiko-Lebensversicherung und Restschuldversicherung: 1.000 – 3.000 € pro Jahr (Sichert Zahlungsausfälle ab die durch Krankheit, Unfälle oder Tod entstehen können)
• Rechtsschutzversicherung: 30 – 70 € pro Jahr (Sichert Zahlungsausfälle ab die durch Krankheit, Unfälle oder Tod entstehen können)
• Rechtsschutzversicherung: ab 1.200€ pro Jahr (Insbesondere für Vermieter ist diese Versicherung essentiell, um hohe Kosten bei juristischen Auseinandersetzungen zu vermeiden)
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: 30 – 70 € pro Jahr (Diese Versicherung ist für jeden Eigentümer essenziell und schützt Sie vor Schadensersatzforderungen, die entstehen können, wenn auf ihrem Grundstück oder in ihrer Immobilie Unfälle passieren oder Schäden entstehen)
• Wohngebäudeversicherung: 200 – 500€ pro Jahr (Schützt Ihre Immobilie vor Kostenrisiken durch Sturmschäden, Wasserschäden oder Feuer)
• Hausratversicherung: 80 – 80€ pro Jahr (Damit versichern sie Gegenstände in Ihrem Haushalt gegen Wasser-, Feuer- oder Sturmschäden. Auch Diebstahl kann abgesichert werden

Beispielrechnung

Kaufpreis:
450.000,00€
+ Notar und Grundbucheintrag (1.5%)
6.750,00€
+ Grunderwerbsteuer (6,00%)
27.000,00€
+ Maklerkosten 7,14%
32.130,00€
Gesamtkosten:
515.880,00€